No necesitas ser ciudadano estadounidense ni tener green card para comprar propiedad en Estados Unidos. Un préstamo para extranjeros está diseñado para compradores que viven en el extranjero o están aquí temporalmente, y abre la puerta a bienes raíces en EE. UU. sin número de Seguro Social, sin crédito estadounidense y sin declaraciones de impuestos de EE. UU.
Quién cuenta como extranjero
Un extranjero (foreign national) es una persona no ciudadana autorizada a estar en el país de forma temporal que no cumple con la definición de residente permanente o no permanente. En la práctica, eso cubre a mucha gente: visitantes de negocios, participantes de intercambio cultural, trabajadores temporales, familiares de ciudadanos o residentes esperando su estatus, y compradores que simplemente viven en otro país y quieren ser propietarios aquí.
Tu enganche no es un número fijo
El 25% es el punto de partida común, pero el requisito real se mueve según tres cosas: el monto del préstamo, la estructura de tasa que elijas, y el tipo de propiedad.
Los préstamos más grandes requieren más enganche. Un expediente en el rango de $1M puede funcionar con 25%, mientras que los préstamos que suben hacia el nivel de $10M a $20M pueden requerir de 45% a 65% de enganche. El tipo de propiedad también importa, ya que las propiedades de 2 a 4 unidades, condominios, cooperativas y condoteles tienen sus propios límites, y los condoteles en particular quedan muy por debajo de una casa unifamiliar estándar.
Por eso una conversación rápida le gana a un número publicado. La cifra correcta para tu compra depende de la combinación, no de una sola línea en una matriz.
Qué visas califican
La elegibilidad depende de tu clasificación de visa, y la lista es más amplia de lo que la mayoría espera. Las categorías comunes tratadas como extranjeros incluyen:
Necesitarás una copia de tu pasaporte y una visa vigente, y la visa debe estar activa en la fecha del pagaré. Los sustitutos aceptables incluyen un formulario I-797 (Notice of Action) con fechas de extensión válidas o un formulario I-94 (registro de entrada y salida). No se requiere tarjeta EAD si la visa está activa.
¿Sin visa? Puedes calificar de todos modos
Los compradores de países en el Programa de Exención de Visa del Departamento de Estado no necesitan visa. Basta con una autorización ESTA vigente. Si expira dentro de los 60 días de la solicitud, necesitarás una actualizada antes del cierre.
Los ciudadanos de Canadá y Bermudas tampoco necesitan ESTA.
El Programa de Exención de Visa, en detalle
Como este es el camino que usa una gran parte de los compradores internacionales, vale la pena entenderlo bien. El VWP permite a ciudadanos y nacionales de países participantes viajar a EE. UU. por turismo o negocios por 90 días o menos sin visa. Para un préstamo de extranjero, esa aprobación ESTA toma el lugar de la visa en tu expediente.
Los países participantes
Fuente: Departamento de Estado de EE. UU. Los ciudadanos británicos deben tener el derecho irrestricto de residencia permanente en Inglaterra, Escocia, Gales, Irlanda del Norte, las Islas del Canal o la Isla de Man para calificar.
Cómo debe ser tu pasaporte
Aquí es donde los expedientes se atrasan, y es completamente evitable. Dos requisitos:
Historial de viaje que te descalifica del VWP
Bajo la Ley de Mejora del Programa de Exención de Visa y Prevención de Viajes Terroristas de 2015, debes obtener una visa en lugar de usar el VWP si caes en alguna de estas categorías:
Has viajado o estado presente en Corea del Norte, Irán, Irak, Libia, Somalia, Sudán, Siria o Yemen en o después del 1 de marzo de 2011, con excepciones limitadas por servicio diplomático o militar.
Has viajado o estado presente en Cuba en o después del 12 de enero de 2021, con las mismas excepciones limitadas.
Eres doble nacional de Cuba, Corea del Norte, Irán, Irak, Sudán o Siria.
Nada de esto te impide comprar. Simplemente significa que tu expediente necesita una visa de visitante (B) en lugar de un ESTA, que solicitas en una Embajada o Consulado de EE. UU.
Qué entregarle a tu prestamista
Si compras bajo el VWP, la documentación es corta y específica:
- Tu autorización ESTA vigente de CBP, impresa o en PDF desde esta.cbp.dhs.gov.
- Una copia de tu pasaporte electrónico, incluida la página que muestra el símbolo del chip.
- Si tu ESTA expira dentro de 60 días de la fecha de solicitud, una autorización actualizada antes del cierre.
Revisa tu ESTA antes de entrar bajo contrato
Las aprobaciones ESTA generalmente son válidas por dos años o hasta que expire tu pasaporte, lo que ocurra primero. Confirma la fecha de vencimiento al inicio del proceso y no durante la evaluación. Renovar es rápido, pero descubrir que venció una semana antes del cierre no lo es.
Algo más que vale la pena saber: un ESTA aprobado autoriza el viaje, no garantiza por sí solo la entrada. Los oficiales de CBP en el puerto de entrada toman esa decisión. Esa distinción no afecta tu préstamo, pero sí importa para planear tu viaje de cierre.
Qué puedes comprar
Esta es la parte que más sorprende, así que seamos precisos. El financiamiento para extranjeros está disponible para segundas viviendas y propiedades de inversión. No es un programa de residencia principal.
Dentro de esos dos tipos de ocupación, los tipos de propiedad elegibles son más amplios de lo que la mayoría espera:
Unifamiliar (1 unidad)
La compra más común y el tipo que generalmente permite el mayor porcentaje de financiamiento.
Propiedades de 2 a 4 unidades
Multifamiliar pequeño. Elegible, aunque normalmente con menor financiamiento que una casa unifamiliar.
Condominios
Los condominios que cumplen requisitos son elegibles. El proyecto se revisa junto con tu expediente.
Cooperativas (co-ops)
Elegibles en ciertos programas de portafolio, generalmente limitadas a Nueva York.
Condoteles
Las unidades de condo-hotel se permiten en algunos programas, pero con un financiamiento mucho menor, a menudo con tope cerca del 50%.
Uso mixto y 5 a 8 unidades
Disponible en programas DSCR, donde el ingreso por renta de la propiedad sostiene el préstamo.
Cada tipo tiene su propio límite de financiamiento, y por eso tu enganche cambia según la propiedad que elijas. Una segunda vivienda unifamiliar y un condotel no son la misma transacción, aunque tengan el mismo precio de compra.
Dos formas de calificar
Esta es la decisión que define todo tu expediente. En una compra como extranjero, o demuestras ingreso del extranjero o usas un préstamo DSCR. Elige la correcta y el proceso es directo. Elige la equivocada y terminas reuniendo documentos que nunca necesitaste.
Demostrar ingreso del extranjero
Documentas lo que ganas fuera del país. Los asalariados entregan una carta del empleador en papel membretado con el salario mensual actual y las ganancias del año en curso, o dos meses de recibos de pago, más el historial de ingresos de dos años. Tu empleador se verifica de forma independiente.
Los independientes con dos o más años de negocio califican con una carta de un contador extranjero que cubra los últimos dos años y el año en curso, con el negocio y la licencia del contador verificados de forma independiente.
Aquí sí aplica el DTI. La relación deuda-ingreso máxima para extranjeros en este camino es de 43%.
Usar un préstamo DSCR
Para propiedad de inversión, el ingreso por renta de la propiedad misma sostiene el préstamo. El cálculo es simplemente el ingreso bruto de renta dividido entre el pago PITIA propuesto.
Sin verificación de empleo. Sin documentación de ingresos. Sin perseguir cartas de contadores extranjeros.
Aquí el DTI no aplica. Tu relación deuda-ingreso personal no entra en el cálculo en absoluto. Califica la propiedad, no tú.
La distinción que más importa
El tope de 43% de DTI solo existe en el camino de ingreso del extranjero. Si compras una propiedad de inversión y la renta sostiene el pago, el DSCR elimina por completo tu carga de deuda personal de la ecuación.
Por eso un solicitante que no pasaría por DTI puede cerrar cómodamente con DSCR. Mismo comprador, misma propiedad, estructura distinta.
Una tercera opción, la utilización de activos, también está disponible: tus activos calificables se dividen entre 60 meses para producir una cifra de ingreso mensual, sin verificación de empleo.
Reservas, y dónde puede estar tu dinero
Los solicitantes extranjeros deben tener 12 meses de reservas de PITIA sobre la propiedad. Eso es capital, interés, impuestos, seguro y cuotas de HOA, por doce, en cuentas verificables después del cierre.
Aquí está la buena noticia, y es la pregunta que más me hacen:
Las cuentas extranjeras cuentan para las reservas
Los activos en cuentas bancarias extranjeras son elegibles tanto para reservas como para el efectivo de cierre. No necesitas mover todo tu portafolio a Estados Unidos.
Deben verificarse en equivalencia a dólares estadounidenses al tipo de cambio actual, usando xe.com o la tabla de conversión del Wall Street Journal. Los fondos también necesitan 30 días de antigüedad.
Pero aún necesitas una cuenta bancaria en EE. UU.
Se requiere una cuenta bancaria en EE. UU. antes de la autorización de cierre para todo solicitante extranjero. No hay excepción para este punto.
Tu enganche y costos de cierre deben estar en esa cuenta establecida en EE. UU., y esos fondos deben pasar el filtro OFAC del banco de la compañía de título o depósito en garantía antes de contar como efectivo para cerrar. Las transferencias que llegan del extranjero a último minuto son la causa más común de cierres retrasados en este programa.
Abre la cuenta temprano. Deposita temprano. Este es el paso que descarrila expedientes que de otro modo están limpios.
Todo documento debe estar en inglés
Si un documento está en otro idioma, debe traducirse al inglés, y la versión original sin traducir debe entregarse junto con la traducción. Eso aplica a cartas de empleo, cartas de contador, estados de cuenta, comprobantes de domicilio y todo lo demás en tu expediente.
Empieza las traducciones temprano. Es rutinario, pero toma tiempo, y la evaluación no avanzará con un documento sin traducir.
Crédito, sin crédito estadounidense
No necesitas un puntaje de crédito estadounidense. Si tienes SSN o ITIN, se obtendrá y usará un reporte de crédito de EE. UU. Si no tienes ninguno, aún puedes proceder.
En lugar de un puntaje, la mayoría entrega una carta de referencia bancaria de una institución financiera, fechada dentro de los 90 días de la fecha del pagaré. Debe mostrar una cuenta abierta y activa por dos años sin historial negativo, estar a tu nombre y no al de tu negocio, y venir en papel membretado del banco con datos de contacto completos.
Si ya tienes crédito estadounidense calificable, es decir al menos una línea activa abierta por 24 meses con historial limpio, el requisito de la carta de referencia puede eliminarse.
Una segunda vivienda de $700,000, en la práctica
Además de eso, deben verificarse 12 meses de reservas de PITIA. Esas reservas sí pueden quedarse en tus cuentas extranjeras. Los $210,000 no.
Algunas notas específicas de Florida y por país
- Las compras en Florida por parte de personas y entidades extranjeras requieren una Declaración Jurada del Comprador firmada, publicada por la Florida Land Title Association.
- Venezuela: los activos en instituciones financieras venezolanas no pueden usarse en absoluto. Los fondos para cerrar y las reservas deben verificarse fuera del país.
- Rusia y Ucrania: los solicitantes que no estén en la lista OFAC pueden calificar usando activos en EE. UU. u otra cuenta bancaria internacional.
- Los residentes de cualquier país al que no se le permita hacer negocios con empresas estadounidenses no son elegibles.
En resumen
Los préstamos para extranjeros permiten a no ciudadanos comprar segundas viviendas y propiedades de inversión en EE. UU. con un enganche que comienza cerca del 25% y 12 meses de reservas, sin puntaje de crédito estadounidense, SSN ni declaraciones de impuestos de EE. UU. Calificas de una de dos formas: demostrando ingreso del extranjero (tope de 43% de DTI) o con un préstamo DSCR, donde el DTI no aplica en absoluto. Los montos de préstamo llegan hasta $20 millones, y el enganche exacto depende del tamaño de tu préstamo, la estructura de tasa y el tipo de propiedad. Una amplia gama de visas califica, y los países del Programa de Exención de Visa solo necesitan un ESTA.
Los dos detalles que deciden si tu cierre es tranquilo: tu enganche y costos de cierre deben estar en una cuenta bancaria establecida en EE. UU. antes de la autorización de cierre, y todo documento en otro idioma necesita traducción al inglés con el original adjunto. Las reservas pueden quedarse en el extranjero. El efectivo para cerrar no.
¿Comprando en EE. UU. desde el extranjero?
Confirmemos tu estatus de visa, planifiquemos las reservas, y depositemos en tu cuenta de EE. UU. con el tiempo correcto para que nada se detenga en el cierre.