Si usas un préstamo FHA, verás aparecer dos cargos de seguro hipotecario: UFMIP y MIP. Suenan a jerga, pero la idea es simple, es el seguro que hace posible todo el préstamo FHA de enganche bajo. Aquí está exactamente qué es cada uno, cuánto cuesta y cómo lo pagas de verdad.
Por qué FHA cobra seguro hipotecario
Un préstamo FHA te permite comprar con tan poco como 3.5% de enganche y un puntaje de crédito más bajo del que permitiría un préstamo convencional. A cambio, la FHA asegura a tu prestamista contra pérdidas, y tú pagas ese seguro. Ese es el trato: aprobación más fácil y un enganche más pequeño, a cambio de un costo de seguro hipotecario. Viene en dos partes.
UFMIP, MIP inicial
Una prima única igual al 1.75% del monto base de tu préstamo, cobrada al cierre. Casi todos la financian dentro del préstamo en lugar de pagar en efectivo.
MIP, MIP anual
Una prima continua, cotizada como un porcentaje anual de tu préstamo pero dividida entre 12 y sumada a cada pago mensual.
UFMIP: el cargo inicial de una sola vez
UFMIP significa Prima de Seguro Hipotecario Inicial (Upfront Mortgage Insurance Premium). Es el 1.75% del monto base de tu préstamo, y es la misma tasa para todos, tu puntaje de crédito no la cambia.
Aquí está la parte que a los compradores les encanta: casi nunca la pagas de tu bolsillo. El UFMIP normalmente se financia, se suma directamente al saldo de tu préstamo, así que no sale de tu efectivo de cierre. Aumenta ligeramente lo que pides prestado (y por lo tanto tu pago), pero evita que ese 1.75% sea una cosa más por la que escribes un cheque al cierre.
UFMIP en un préstamo de $400,000
No entregas $7,000 al cierre, se suma al préstamo. Sí significa que estás financiando $407,000 en lugar de $400,000.
MIP: el cargo anual (mensual)
El MIP, la Prima de Seguro Hipotecario anual, es el continuo. Se cotiza como una tasa anual (para la mayoría de los compradores hoy, alrededor del 0.55% del préstamo), pero nunca la pagas de una sola vez. El prestamista la divide entre 12 y suma esa porción a cada pago mensual, junto con tu capital, interés, impuestos y seguro de vivienda.
La tasa anual exacta depende de tres cosas: tu monto de préstamo, tu relación préstamo-valor (cuánto das de enganche) y tu plazo. Un enganche más grande generalmente significa una tasa de MIP anual un poco más baja.
MIP mensual en un préstamo de $400,000
Esos ~$183 están incluidos en tu pago mensual, no es una factura aparte que recibes.
¿Cuánto dura el MIP?
Esta es la pregunta que decide si FHA es un puente a corto plazo o un costo a largo plazo. La respuesta depende de tu enganche:
- Menos del 10% de enganche: el MIP anual se queda durante la vida del préstamo. No se elimina automáticamente.
- 10% o más de enganche: el MIP anual se elimina automáticamente después de 11 años.
De cualquier forma, el UFMIP es un costo de una sola vez, es el MIP anual el que se queda o expira.
La forma más común de eliminar el MIP
La mayoría de los compradores que dan menos del 10% de enganche no se quedan con FHA para siempre. Una vez que tu casa ha construido cerca del 20% de plusvalía, por pagos, apreciación, o ambos, la jugada habitual es refinanciar a un préstamo convencional, que elimina el seguro hipotecario por completo. Entras fácil hoy y eliminas el seguro después.
No confundas el MIP con el PMI
El MIP es el seguro hipotecario de FHA y funciona por las reglas de FHA (incluyendo el de por vida en enganches bajos). El PMI es la versión del préstamo convencional, y puede eliminarse una vez que alcanzas ~20% de plusvalía. Préstamos distintos, reglas distintas, una razón clave por la que la decisión entre FHA y convencional importa.
En resumen
El UFMIP es un cargo único del 1.75%, casi siempre financiado dentro de tu préstamo para que no afecte tu efectivo de cierre. El MIP anual es aproximadamente 0.55% al año, dividido dentro de tu pago mensual. Juntos son el precio de la aprobación más fácil y el enganche más bajo de FHA, un trato justo para muchos compradores que entran a su primera casa. Y si el MIP a largo plazo es lo único que te detiene, recuerda que suele ser temporal por diseño: construye plusvalía, refinancia, y desaparece.
¿Quieres ver tus números reales de FHA?
Calculemos exactamente cuánto agregarían el UFMIP y el MIP a tu pago, y comparemos FHA con convencional para que elijas con claridad.