Cerraste tu casa, tu pago fue exactamente lo que decía el papeleo, y todo se sentía bien. Luego, cerca de un año después, llega una carta de tu administrador del préstamo diciendo que tu pago mensual sube unos cientos de dólares. Nada de tu préstamo cambió. Lo que cambió son tus impuestos prediales, y esta es la sorpresa de pago más común al comprar casa.
Los impuestos prediales se reevalúan cuando compras
Tu factura de impuestos prediales se basa en el valor tasado que el condado asigna a la casa, multiplicado por la tasa local. Lo que la mayoría de los compradores no percibe es que el valor tasado registrado es el del vendedor, no el tuyo.
En Florida, los propietarios de mucho tiempo suelen tener un valor tasado muy por debajo de lo que realmente vale la casa. Eso ocurre por dos razones que favorecen al vendedor y desaparecen en el momento en que compras:
El resultado es directo y a menudo severo: una casa gravada sobre un valor tasado de $180,000 puede pasar de golpe a gravarse sobre $450,000. Misma casa, mismo techo, factura de impuestos dramáticamente distinta.
De dónde viene el choque de pago
Aquí es donde importa la estructura del préstamo. Cuando tu prestamista arma tu pago mensual, la porción de escrow tiene que basarse en un estimado de los impuestos del próximo año. Hay dos maneras de hacerlo.
Impuestos estimados
Tu prestamista estima la factura reevaluada según tu precio de compra y la tasa local de millaje, y aparta esa cantidad desde el primer día.
Tu pago es más alto en el cierre, y es bastante preciso. Cuando llega la factura real, hay poca o ninguna sorpresa.
Impuestos actuales
Tu prestamista aparta según la factura de impuestos existente del vendedor, la que aún refleja su valor con tope y sus exenciones.
Tu pago se ve genial en el cierre. Luego llega la factura reevaluada, tu cuenta de escrow no tiene suficiente para pagarla, y tu pago sube.
El número en tu declaración de cierre no es una promesa
Un pago estructurado con los impuestos actuales es preciso para los impuestos que existen hoy. Nunca fue un pronóstico de lo que pagarás en el año dos. En esa distinción vive el choque.
Qué es realmente un faltante de escrow
Tu cuenta de escrow es la cuenta que tu administrador del préstamo mantiene para pagar tus impuestos prediales y tu seguro de vivienda por ti. Una parte de cada pago mensual entra ahí, y cuando vencen las facturas, el administrador las paga desde esa cuenta.
Una vez al año, tu administrador realiza un análisis de escrow. Compara lo que realmente se pagó contra lo que entró, y proyecta los próximos doce meses.
Un faltante de escrow es lo que encuentran cuando la cuenta no tuvo suficiente para cubrir las facturas. Si estabas apartando para una factura de $2,400 y la factura reevaluada llegó en $7,200, tu cuenta está corta por $4,800.
El faltante golpea tu pago dos veces
Primero, la recuperación. El faltante debe pagarse, y normalmente se reparte en los siguientes doce pagos mensuales, o puedes pagarlo de una sola vez.
Segundo, la nueva base. De ahí en adelante tu escrow tiene que recolectar lo suficiente para la factura más alta cada año, así que la porción continua de escrow sube de forma permanente.
Ambos aumentos caen en el mismo pago al mismo tiempo, por eso la carta se siente tan brusca.
Una compra de $450,000, estructurada con los impuestos actuales del vendedor
Luego llega la factura reevaluada en $7,200 al año.
Eso son $800 más al mes, y $400 de eso es temporal mientras se paga el faltante. Nada del préstamo cambió. Los impuestos simplemente pasaron a ser tuyos.
¿Entonces puedes comprar con impuestos actuales?
Sí. Está permitido, no es un truco, y hay situaciones donde genuinamente sirve como puente. Si esperas un aumento, una estructura de bonos, que tu pareja regrese a trabajar, o tienes buenas reservas y entiendes por completo lo que viene, estructurar con impuestos actuales puede meterte en una casa ahora en vez de después.
Pero no es lo que recomiendo, y la razón es simple: estás asumiendo un pago que todavía no puedes ver. El análisis de escrow está a un año, el valor reevaluado es un estimado hasta que el condado lo emita, y el aumento llega en un calendario que no controlas.
Si eliges este camino
Pídele a tu prestamista que calcule el pago de las dos formas antes de comprometerte, para que veas el pago con impuestos actuales y con impuestos estimados lado a lado. Luego pregúntate honestamente si el número más alto todavía funciona para tu presupuesto.
Si la respuesta es no, el problema no es la estructura del escrow. Es que la casa está por encima de tu rango, y descubrirlo ahora no te cuesta nada.
Cómo protegerte
- Pregunta qué impuestos usa tu cotización. Actuales o estimados. Esa sola pregunta saca a la luz todo el asunto.
- Usa el estimador de impuestos del condado. Cada tasador de propiedades del condado ofrece una calculadora estimadora de impuestos donde ingresas el nuevo precio de compra y proyecta cuáles serán los impuestos. Ese suele ser el número que usamos al estructurar tu pago.
- Solicita tu propia exención de homestead si la casa es tu residencia principal. En Florida la fecha límite es el 1 de marzo para el siguiente año fiscal, y reduce tu valor gravable de forma significativa.
- Mantén una reserva. Incluso un escrow bien estimado puede moverse con las primas de seguro y los cambios de millaje.
- Lee el análisis anual de escrow cuando llegue en lugar de archivarlo. Te dice exactamente qué está cambiando y por qué.
En resumen
Comprar una casa activa una reevaluación de impuestos prediales. El valor con tope y las exenciones del vendedor desaparecen, y el condado reevalúa al valor actual. Si tu préstamo se estructuró con los impuestos actuales del vendedor, tu cuenta de escrow quedará corta en el primer análisis anual, y tu pago sube dos veces: una para pagar el faltante de escrow, y otra para financiar la factura continua más alta.
Estructurar con impuestos estimados significa un pago más alto el primer día y ninguna sorpresa en el año dos. Los impuestos actuales pueden funcionar como puente si sabes exactamente a qué te estás comprometiendo. Lo que nunca quieres es enterarte por una carta.
¿Quieres ver tu pago de las dos formas?
Calcularé tus números usando impuestos actuales e impuestos reevaluados estimados lado a lado, para que sepas el pago real antes de escribir una oferta.